金源仓储物流项目建议书.doc

山东金源物流集团有限公司金源仓储物流项目建议书第一章 总 论第一节 项目背景与概况一、项目名称 金源仓储物流项目二、项目承办单位承办单位：山东金源物流集团有限公司三、项目拟建地点利津县陈庄镇工业园区四、编制依据1．国家发改委关于项目建议书内容和深度规定要求；3．项目单位提供的基础数据资料；4．国家、省有关技术规范及法律法规；5．利津县城镇控制性规划；五、项目建议书的范围和内容1、项目提出的背景及建设的必要性2、建设地点及建设条件3、市场分析4、建设规模5、总体规划方案6、设计方案7、环境保护与节能8、实施进度9、投资估算及资金筹措10、经济分析第二节 项目概要及主要技术经济指标一、项目概要金源仓储物流项目由山东金源物流集团有限公司开发建设。为提高利津县陈庄镇整体形象，完善城镇整体功能，山东金源物流集团有限公司拟在利津县陈庄镇开发金源仓储物流项目。本项目位于东营市利津县陈庄镇工业园区，项目总投资 14649 万元，规划占地面积 59774.7 平方米，总建筑面积 40360㎡，其中：办公楼 4800㎡， 职工宿舍 3360㎡，仓库 14000㎡，展厅 6000㎡，交易大棚7800㎡，汽 车维修站 4400㎡。所需建设资金通过自筹、银行贷款方式解决。本项 目的建设计划 3 年内完成。二、主要技术经济指标项目名称 序号 类别 名称 单位 数量1 办公楼 ㎡ 4800.002 职工宿舍 ㎡ 3360.003 仓库 ㎡ 14000.004 展厅 ㎡ 6000.005 交易大棚 ㎡ 7800.006 汽车维修站 ㎡ 4400.007 停车场 ㎡ 6000.008 项目总建筑面积 ㎡ 40360.009规模项目总占地面积 ㎡ 59774.7010 建筑占地面积 ㎡ 30000.00金源仓储物流开发项目11 建筑密度 ％ 5012 容积率 0.6813 绿地面积 ㎡ 3000.014规划指标绿地率 ％ 5%15 总投资 万元 1464916 投资利税率 ％ 3817 财务内部收益率 ％ 1118 投资回收期 年 5.419 资本金利润率 ％ 8220经济指标投资利润率 ％ 26第二章 项目单位概况山东金源物流集团有限公司位于陈庄工业园内，集团依托陈庄镇良好的区位优势、发达的交通条件和丰富的资源优势，按照高起点起步，高标准 规划、高档次建设的原则来规划设计。针对农资和农机产品仓储与配送需要，为积极开拓仓储与配送业务市场，建立全县农资和农机产品集散与中转功能、社会化仓储功能、配送功能、流通加工功能、信息服务功能等为一体的综合性物流配送中心，成立了金源物流集团有限公司，注册资金 4000 万元，公司现有资产 1.3 亿元，员工168 人。金源物流集团有限公司自成立以来，一直坚持走集货物仓储配送、汽车、 农机 销售、建材制造销售等多格局、多元化的经营发展之路，现主要从事农机、轿车及中化化肥有限公司化肥的仓储物流配送，预计年仓储量达到 5000～10000 吨，同时兼营上海华普、东风小康、北汽福田、时风 五征等各类名牌轿车及农用车的销售，销售范围覆盖东营、滨州等周边地区，并与多个厂家建立了信用合作关系，赢得了客户的信赖与好评。集团先后荣获了省市重合同守信用企业和质量认可单位、市爱心献春蕾先进单位，荣获省农行 AA＋信用企业、质量认可单位等荣誉称号。第三章 项目提出的背景和必要性第一节 概况东营市位于山东省北部黄河三角洲地区，东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、 潍坊市接壤。土地 总 面积 8053 平方公里，辖东营、河口２个区，广饶、利津、垦利３个县，2004 年实现国内生产总值 891.9 亿元，年末总人口达到 180 万人。中国第二大油田--胜利油田，全国重点大学—中国石油大学，都座落在东营市境内。勤劳、智慧的东营人民继承胜利油田的优良传统，艰苦创业，辛勤耕耘，创造了一个又一个奇迹。东营区作为东营市政治、经济、文化中心，具有明显的区位优势。东营市是中国东部沿海基础设施比较完善的地区之一，境内大中型水库星罗棋布，电网完备可靠，城乡电话普及率居山东省首位，是国家数字化建设试点城市。全市公路密度每百平方公里 73.8 公里，高速公路贯穿南北，是中国公路网最密集的地区之一；东营港作为国家一类对外开放港口，已成为黄河三角洲走向世界的桥头堡；随着东营机场的建成启用，东营市颇具规模的海、陆、空立体交通网络基本形成，使东营 具备了承东启西、交汇南北、呼 应 沿海、服务京津的优势。属北温带半湿润大陆性气候，四季分明，光照充足，具有发展生态产业的良好条件。全市土地面积 1208 万亩，520 多万亩待开发的土地引人注目，加上黄河不断填海造陆，使这里成为中国东部后备土地资源最多、开发潜力最大的地区。黄河三角洲的地下，是一个巨大的油气库，现 已探明含油面积 1600 多平方公里，石油地质储量 40 亿吨，天然气地质储量 340 亿立方米；这里的地下蕴藏着极其丰富的盐卤资源，盐矿地 质储量 5900 亿吨以上，发展盐业、盐化工业前景广阔。全市海岸线长 350 公里，渤海湾、莱州湾两个渔场鱼、虾、蟹、贝资源十分丰富，黄河口周围素有“百鱼之乡“ 和“东方 对虾故乡“ 的美称。从社会构成上看，这里有东营市、胜利油田、石油大学和济南军区生产基地四支力量。胜利油田经过 40 多年的发展，今天拥有职工20 多万人，成为国家特大型企业，是东营经济的强大支柱；石油大学是石油系统最高学府、山东省第一家通过 211 工程的全国重点大学，是东营发展的强大的智力支柱。四支力量和睦共处，团结协作，形成了加快黄河三角洲建设和发展的强大合力。东营市是在“大空间、大水面、大 绿地“背景下耸立起来的具有独特风貌的崭新城市，城市建设以组团式、生态型为发展方向，大气质量常年保持在二级以上，为广大市民营造了清新幽雅的工作生活环境。全市城市化水平达到 51.65%，中心城建成区面 积 60.6 平方公里，初步形成了现代城市的基础框架和分布合理的城镇组群。东营境内既有年轻的黄河新淤地，也有古老的陆地。北部有以黄河入海口为代表的自然景观区。入海口附近及黄河故道的国家级黄河三角洲自然保护区总面积达 15.3 万公顷，是地球暖温带最广阔、最完整、最年轻 的湿地生态系统，是国际重点保护的全球十三处湿地之一。保护区内草木葱茏，狐兔出没，仍保留着原生带的特色。良好的生态环境使这里成为百鸟乐园，已发现鸟类 268 种，其中国家一、二级保护鸟类有 41 种。暮秋初冬时节，成群结队的丹顶鹤、白头鹤、灰鹤、大天鹅等珍禽在保护区内嬉戏觅食，把这片新生地装扮得更加美丽和神奇。此外，这里的 20 万亩槐林、万 亩柳林、数十万亩苇荡等景观亦野趣天成，别有洞天。新世纪的东营市，将以独特的优势和更加开放的姿态，进一步加强与海内外的合作与交流，深入实施科教兴市、经济国际化、城市化和可持续发展“ 四大战略“，大力推 进招商引 资、建设山东加工制造基地和“ 信用东营 ”建设三大工程，全面建设小康社会，力争在新世纪头二十年提前基本实现现代化，把东营建设成为环境优美、经济繁荣的新经济区。利津县总面积 1665.6 平方公里，30 万人口，可利用土地面积 180多万亩，已耕种面积 80 万亩，待开发利用土地 100 多万亩。境内石油、天然气、盐卤 、水 资源丰富，是黄河三角洲高效生态经济区和国际绿色产业示范区的重要组成部分，是山东省重要的粮棉基地和瓜菜基地。利津县地处胜利油田腹地，地下石油、天然气资源丰富，现已开采油气井 4000 多口；是国家级优质棉基地建设试点县，2005 年全县棉花种植面积 48 万亩，棉花总产量达 32605 吨，在全国棉花百强县中列第 41 位， 连续三年进入全国棉花百强县行列；海洋资源开发潜力巨大，拥有海岸线 59 公里，滩涂面积 30 万亩，浅海卤水资源丰富，具有发展盐业和盐化工的独特优势；适宜发展水产养殖的潮间带 38 万亩，目前贝类总储量已超过 200 万吨，出产的梭子蟹、对虾和文蛤等享誉四方，有“ 百鱼之乡” 和“ 东方对虾故乡” 的美称；牧草资源富饶，拥有天然草场 41 万亩，人工草场 1.4 万亩，年载畜量可达 25 万个牛单位。境内生物资源多样，拥有黄河三角洲国家级自然保护区面积 3.7万公顷，是天 鹅、丹 顶鹤 等鸟类越冬迁徙、停留的重要基地。该项目所处的利津县陈庄镇陈南村，地理位置优越，商业气氛浓厚。辖区内交通便捷，基础设施完备。先 进、快捷的金融、 电信、信息服务， 为家具城的发展提供了可靠的保障。随着利津县的开发建设，投资环境更加优越，为经济的快速发展营造了良好的软硬环境。该地段交通发达，人口相对集中，配套齐全， 对于商 业而言，位置十分优越。二二二 项目提出的背景现代物流作为一种先进的组织方式和管理技术，被广泛认为是企业在降低物资消耗、提高劳动生产效率以外的重要利润源泉，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。而山东省政府则把现代物流列为政府支持发展的重点产业和新的经济增长点。随着经济全球化和信息化进程的不断加快，物流业作为具有广阔前景的增值功能的新兴服务业，正在全球范围内迅速发展。加快中国现代物流的发展，对于经济增长方式的根本性转变，具有十分重要的意义。“十五“计划纲要明确指出， 积极引进新型业态和技术，推进连锁经营、物流配送、代理制、多式联运，改造提升 传统流通业、运输业和邮政服务业。 我国物流市场潜力巨大。其实真正的物流市场应该只是 3PL 市场 ，物流 总费 用是物流市场和潜在市 场的总和，因为只有3PL 市 场发 生了交易。每年物流费用约 2000 亿美元，而这个都是 3PL甚至以后的 4PL 企业可以争取过来的市场。而且，物流费用占 GDP的 20％，明 显高于发达国家，譬如美国的 4－10％，说明我国的物流处于一个较低的水平，有巨大的发展空间。其次，目前我国的物流市场规模较小。我国的 3PL 市场只有美国的 1／10 左右，3PL 企业在提高我国物流水平节约物流成本的同时，可以赢取一个巨大的市场，我国的物流市场前景广阔。开放后我国的物流水平提高，物流费用占GDP 的比率会逐步下降直至接近发达国家水平，但是物流市 场占物流费用的比例会明显提高，因此物流市场的规模将会更大。另外，随着我国市场的整体开放，经济会有更好的增长，与国外的商品流通增多，物流需求更大，进 一步扩大我国的物流市场。第三节 项目建设的必要性近几年来，在东营市人民政府提出的大开放、大招商、大发展的政策引导下， 东营的经济发展与日俱增，在经济发展中，物流业的发展尤为竞争激烈，对东营地区的发展发挥了重要的作用。我们经过对市场的考察和分析，着眼发展前景，我们认为在利津县陈庄镇兴建一座现代化的物流仓储中心是完全必要的，也是可行的。一是可以满足广大消费者需求的同时，提高企业经济效益；二是可以再提升县城整体形象，完整城市整体功能，为企业今后的发展打下基础。经考察，利津县陈庄镇目前还没有一座具有较高、较全功能的物流仓储中心，同时城市整体功能不完善，难以提升城市整体形象。另外，可以安置部分人员就业，对于改善城镇日益紧张的就业压力起到缓解作用，有利于建设和谐利津，对社会的安定起到一定的作用。第四章 市场需求分析与建设规模第一节 市场需求分析本项目位于利津县陈庄镇工业园区。作为利津县商业工程，县政府给予很大的政策优惠和支持，开发成本较低，从而使得该项目在开发经营占有得天独厚的优势。通过调查，多数居民不满足目前的商业条件，想进 一步提升商业水平，对未来的商业环境、商业面积提出了更高的要求。该项目所处的利津县陈庄镇工业园区，地理位置优越，商业气氛浓厚。辖区内交通便捷，基础设施完备。先进、快捷的金融、电信、信息服务， 为家具城的发展提供了可靠的保障。随着利津县的开发建设，投 资环境更加优越，为经济的快速发展营造了良好的软硬环境。随着利津县的开发建设，投资环境更加优越，为经济的快速发展营造了良好的软硬环境。第二节 建设规模根据规划要求，结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、市场布局、房型 结 构及绿化条件，同 时考 虑到利津县城消费水平状况，确定总建筑面积约 40360.00 平方米。主要技术经济指标为：1 用地面积: 59774.70M 2 建筑面积：40360.00M 2绿地率：5%绿地面积：3000M 2建筑密度：50%容积率：0.68本项目计划三年内完成。第五章 建设地点及建设条件第一节 建设地点一、建设地点本项目位于利津县陈庄镇工业园区。二、建设地址现状 拟建设用地为山东金源物流集团有限公司的工业用地，土地产权明晰。山东 金源物流集团有限公司具体负责金源仓储物流项目开发用地工程的建设。三、场地主要优缺点1、本项目符合利津县城镇总体规划要求2、区位优势明显，交通便利。3、配套基础设施齐全。第二节 建设条件一、地理位置东营市位于山东省北部黄河三角洲地区，中华民族的母亲河--黄河，在东营 市境内流入渤海。东营市地理位置为北纬 36°55′～38°10′ ，东经 118°07 ′～119°10′。东、北临渤海，西与 滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。南北最大纵距 123 公里，东西最大横距 74 公里，总面积 8053 平方公里。利津县位于山东省东北部，渤海西南岸，黄河进口段左侧。东 依黄河， 东 北濒临渤海， 东与垦利 县、东营区为邻，东南与博兴县隔河相望，西与滨州市、滨城区、沾化县接壤，北与河口区相交。县境呈西南至东北向狭长带状，南北长 102.5 公里，东西宽 8.5～25公里，总面 积 1665.6 平方公里。辖 5 镇 4 乡、510 个行政村。年底全县总人口 29.10 万人，其中非农业人口 4.75 万人。 二、城市现状 利津县土地资源广阔，可利用土地 190 多万亩，耕地面积 80 多万亩，天然草 场和人工草场 40 多万亩，近百万亩土地有待于开发利用。黄河水是利津县主要水源，境内流程 74 公里。历年平均入境流量 423.1 亿立方米。黄河水质良好，氢离子浓度在 8～8.3PH 值之间，总硬度在 3～6 度之间，矿化度小于 1 克/升。 2001 年黄河供水 4.84 亿立方米。境内有石油、 盐、 贝壳等矿物资源。利津地处胜利油田腹地，地下油气资源富积，境内已打油气井 3300 多口，是胜利油田的主要产区之一。全县 海岸线长达 59 公里，潮间带 38 万亩，滩涂宽阔，由于地处黄河入海口，海水中有机质多，鱼、 虾、蟹、 贝类资源丰富，素有 “百鱼之乡” 、“黄金海岸” 和“东方对虾故乡”之美称。随着改革的深入发展，利津县城市建设日新月异，人民生活水平提高迅速，特别是工业、商业、金融、文教、科技及信息网络等领域方面有了长足发展。但城市商业设施相对落后，与大开发、大招商的氛围不相适应。三、社会经济与发展规划 利津县是东营市重要组成部分，地理位置十分优越，交通便捷，资源丰富，土地广阔。利津县将以独特的优势和更加开放的姿态，进一步加强与海内外的合作与交流，深入实施科教兴市、经济国际化、