南京大学房地产开发与经营第二次作业.doc

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1、作业名称 房地产开发与经营第二次作业 作业总分 100 起止时间 2017-11-6 至 2017-11-30 23:59:00 通过分数 60 标准题总分 100 题号 :1 李某从银行贷款 56 万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为 20 年，年利率为 7.5%，按月等额偿还。如果李某于第 7 年末提前偿还本金 10 万元，则从第 8 年开始的月还款额为 ( )元。 A、 3456.09 B、 3505.95 C、 3509.74 D、 3705.73 标准答案： c 题号 :2 某收益性物业的潜在毛租金收入为 30 万元，假设在 某报告期内的出租率为 80%，所有承租人都能按时交纳租金，

2、物业其他收入为 2 万元，则物业在该报告期的有效毛收入为 ( )万元。 A、 22.0 B、 24.0 C、 25.6 D、 26.0 标准答案： d 题号 :3 已知两税一费的税、费率分别为营业税 5%、城市维护 建设 税 7%、教育费附加 3%，若销售收入为 1000 万元，则应缴纳两税一费的总额为（ ）万元。 A、 55.0 B、 85.6 C、 150.0 D、 123.6 标准答案： a 题号 :4 对建设投资估算的精度在 10，所需费用，小型项目约占投资的 1 0一 3 0，大型复杂的工程约占 0 2 1 0。该阶段为（ ）。 A、投资机会研究 B、初步可行性研究 C、详细可行性研

3、究 D、项目的评估和决策 标准答案： c 题号 :5 某物业 10 年租金收入的终值为 20 万元，年租金增长率为 6%，租金在每年末支付，若年利率为 6%，则第 5 年年来的租金是 ( )元。 A、 14945.16 B、 15841.87 C、 26764.51 D、 28370.38 标准答案： a 题号 :6 a 确定问题和调察目标， b 收集和分析信息， c 制定调查计划， d 报告结果，以上调查步骤顺 序正确的是（ ）。 A、 abcd B、 bacd C、 cabd D、 acbd 标准答案： d 题号 :7 某笔贷款的年名义利率为 6.60%，年实际利率为 6.77%，该笔贷款

4、的计息周期是 ( )。 A、月 B、季度 C、半年 D、年 标准答案： b 题号 :8 对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的 ( )分析。 A、总量结构 B、产品结构 C、投资结构 D、区域结构 标准答案： d 题号 :9 财务内部收益率是指项目在整个（ ）内，各年净现金流量现值累计等于零时的 折现率。 A、计算期 B、动态投资回收期 C、项目寿命期 D、开发期 标准答案： a 题号 :10 对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的 ( )。 A、有效性 B、经济性 C、参与性 D、广泛性 标准答案： a 题号 :11 若名义利率为 1

5、0%，通货膨胀率为 4%，则实际利率为 ( )。 A、 5.77% B、 6.00% C、 10.00% D、 14.40% 标准答案： a 题号 :12 下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是 ( )。 A、指数平滑法 B、市场因子推演法 C、德尔 菲法 D、销售人员意见综合法 标准答案： a 题号 :13 在房地产市场分析报告中，不包括的内容是 ( )。 A、开发地点的最佳用途分析 B、开发项目的 SWOT 分析 C、开发项目的偿债能力分析 D、房地产市场供求分析 标准答案： c 题号 :14 可行性研究的根本目的是（ ）。 A、实现项目决策的科学化、民主化 B、减少或避免投资政策

6、的失误 C、提高项目开发建设是经济、社会和环境效益 D、以上都是 标准答案： d 题号 :15 建设工程总造价由 ( )构成。 A、建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购 置费、其他工程费用、预备费 B、建设项目总费用 +合理利润 +税金 C、建设项目总费用 +固定资产投资方向调节税 D、建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、工程建设其他费用、预备费、固定资产投资方向调节税、贷款利息 标准答案： d 题号 :16 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。 A、单元估算法 B、概预算定额法 C、工程最近似匡算法 D、蒙特卡洛模拟法 E、单位指标估算法 标准答案

7、： abce 题号 :17 按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现 （ ）的模式。 A、同质偏好 B、同形偏好 C、集群偏好 D、分散偏好 E、心理偏好 标准答案： acd 题号 :18 房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有 ( )。 A、国家经济政策 B、地理环境 C、国外市场情况 D、市场需求与供给情况 E、项目投资估算 标准答案： abc 题号 :19 下列分析房地产市场趋势的方法中，属于定性分析的有 ( )。 A、购买者意图调查法 B、销售人员意见综合法 C、时间序列分析法 D、相关分析法 E、专家意见法 标准答案： abe 题号 :20 能够 改变

8、收益性物业潜在毛租金收入的因素有 ( )。 A、空置面积 B、租金水平 C、收租损失水平 D、可出租面积 E、经营费用 标准答案： bd 题号 :21 分析市场趋势，通常包括三个步骤（ ）。 A、宏观环境预测 B、行业预测 C、企业的销售预测 D、产品预测 标准答案： abc 题号 :22 房地产市场分析可以帮助开发商 ( )。 A、选择合适的项目位置 B、寻找投资合作伙伴 C、确定满足市场需求的产品类型 D、判断租买时机 E、进行土地使用权出让决策 标准答案： abc 题号 :23 分析市场趋势 的方法主要有：（ ）。 A、购买者意图调查法 B、销售人员意见综合法 C、专家意见法 D、时间序

9、列分析法 E、相关分析法 标准答案： abcde 题号 :24 财务评价的辅助报表包括（ ）。 A、损益表 B、总投资估算表 C、资产负负债表 D、经营成本表 E、借款偿还表 标准答案： bde 题号 :25 下列说法不正确的是（ ）。 A、房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加 B、营业税税额应纳税销售 (出租 )收入 税率 C、城市建设维护税额应纳税销售 (出租 )收入 税率 D、教育费附 加应纳税销售 (出租 )收入 税率 E、现行营业税的税率为 3 标准答案： cde 题号 :26 房地产产品的功能定位，是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需

10、求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能作出具体规定的过程。 1、 错 2、 对 标准答案： 1 题号 :27 投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。 ( ) 1、 错 2、 对 标 准答案： 2 题号 :28 某国土资源管理局准备于 2007 年 10 月 25 日以招标方式出让一块国有土地，按照规定，应该在 2007 年 10 月 5 日前发布。 1、 错 2、 对 标准答案： 2 题号 :29 受人们对客观世界认识程度限制，可行性研究具有相当程度的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。 ( ) 1、 错 2、 对 标准答案： 1 题号 :30 开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。 1、 错