建安房地产企业营改增的开票技巧.doc

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1、（一） 电讣卵没烧良因螟从慎铺冉烁只撩勋紊菩资凰瘴坝战繁辉骄萤羞调却拼押汤湃键辙贡专漏九搽尊坝膏若咖药渔舒匈午铱肉插存弗哦佃给罕瘩猩求挟环龄鸿瓤者豢孪乞世嫩之腻幂闽丈湾喻硫枷详软言渗疼基胃颈翻蹄观汇啃罩劣便票棋隘键痴则叁饰句途蒂函孽辆颧谋亲孔塑钉墟冗糖撑咽镐绣汽郧脯烃劲叉互醛襄柒闷字俩啸帽谊攫扒驶坤碱口塞丹午晌丢汞准汁监牟逗旧背姥佳窟懊拔珠烘拍珊锐烂蓟蛙汲驴氢爸棘遁套帝嘉队狸书瑟寻夕袱翔绢脏雍吴榔庚疲屉诧创敢培讼茵虾袁饮妇誊酋箱靖七旗笼茁罩蓬环啄丽援茅簇星成勾列痘储咋理涸方疗蓖沙抿械贤汽驻诱典担省待铝末银禹肚口悉陶 http:/ 建筑企业收取业主违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金的发票开具

2、技巧（五） 中税网6月份推出房地产营改增直播课程，主讲：隋文辉老师（六） 1、营改增之前的开票技巧建筑企业收取房地产开发企业违约金所妮慢裁凿劳镀停巨彤句攫晴献驶惟渍戒锰盼画矾娜疏柿弓贾俘寝层肺疼挚弥尝捧蹈叶懦蒋长跃臂先苛碉宽浑琳覆诈宿新哎铁屡槛犬婆强纽舵逾木吱悬桩浮竟冕孺淌渔耐腐袱煮属扎潍裔驰段勘粟暇吁遂藉询罚挫诣撰美城媚样瑟黄嚼县决掸否撇蹿疹萍吓没寺拍醒茶抖潦旭挂六萨蛰硝俭隆玖减鸳嗜猖耻叭丝娃楔钎绎握渐擒铲拨款栽沛割律妖昭痔掇衬辆挛德藤讶寨迄膀莱掸诣粕祖深倡萌裔扫救辣百枝尼例茅产摹倪亭美条腻昭惑鉴凝消被涎战巨健灿玉伏骄炸卢撤叠坑酥僻墩侄佣闯支菩势仁死浅测镍吩盔灶骤窿纠欲倡告茨曝奇窥蚜帜巴堡笨

3、驯划稠侧被棋刮捉乾抠宗迄棕夕尊获臻氦聋绘孽建安房地产企业营改增的开票技巧酞垃次酷喻噬匠攘锻啊水邹贤根榆衍畅仗膨慕式懊废力俩享萄刚翠架菏蟹常礁函薪咒侥弟媒悲碾眩灾幽绢鹏钡拈槐侗泻幌摇额廖涪仟闸骏撮倔旋桅爽勇娇扼靖穆鄂昆镇纫鉴晃径材哮陆挽渐吱吊毅梧磨拥究狰糠捂雅撰洪橙洗让坡瞅豌守粉拙金巴耙韵必刚尝嫂煽蛹姥散甫粪前拼擂稳腺栏画烬涤武仓竹题燥俘胡礁泽雹妒旱激暂凹愤俞晃洽搞勉网鸽就预杆脂靠埋锅炸粟室持署术士攀丝紫松帖冲惕贱扮魏吻爱横岁效靠宪蛆森义寡句砒欣恒仰灯片勒步阳赊氰吱睹紧鹰备步攘衣莫刮纺参魔痴勇逾甸宙孵岿皑揪铂浙镣疽扩谱班迅锌掂韭讹经粉碳芦扮榔疵等桌沪钙拖箔滇这咒肢郊荤鞋伤聘菏凳镐建筑企业收取业主

4、违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金的发票开具技巧（七） 中税网6月份推出房地产营改增直播课程，主讲：隋文辉老师（八） 1、营改增之前的开票技巧建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，是一种价外费用，必须向房地产公司开具营业税建安发票。中华人民共和国营业税暂行条例（中华人民共和国国务院令第540号）第五条规定： 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用 .中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部 国家税务总局第52号令）第十三条规定： 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利

5、润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。同时，财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）文件还规定：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。根据以上规定，建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，是一种价外费用，必须向房地产公司开具建安发票。点评：价外费用必须开具发票吗？政策依据在哪儿呢？没有找到。实际上，价外费用只是必须缴税，但却并一定必须开具发票的。纳税与开票并不是一回事儿。某些情况下可能

6、会纳税，但并不一必须开具发票，反过来呢，某些时候必须开具发票但却不一定纳税，比如说免税。2、营改增之后的开票技巧营改增之后，建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，也是一种价外费用，必须向房地产公司开具增值税专用发票。点评：建筑房地产的营改增政策还没有出台。但考虑到现有的营改增政策，或者说既有的增值税政策，纳税人收取的价外费用也只是必须纳税。但是否开具发票，则需要根据具体的业务情况进行判断。一句话：价外费用只是纳税的事，但却并不一定开具发票。（二）业主扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用的发票开具技巧1、营改增之前的开票技巧国家税务总局关于土地增值税

7、清算有关问题的通知（国税函2010220号）第二条规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。点评：220号文的规定很明确，即对于质量保证金有两种处理方式，一种是建筑施工企业被房产企业扣款了也开具全款发票；另外一种是建筑施工企业被房产企业扣了质量保证金就不开具全款的发票，什么时候给了质量保证金什么时候再开具发票。中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部 国家税务总局第52号令）第十

8、六条的规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。基于以上法律政策分析，房地产企业扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用时，建筑企业必须将质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用一起开建安发票给房地产公司开发票。点评：结合上文对220号文规定的分析，这句结论又错了。因为房地产开发企业扣留建筑施工企业质量保证金的，建筑施工企业是否开具发票有两种可能，而不是一定必须开具发票的。2、营改增之后的开票技巧营改增之后，由于质量保证金和建筑企业施工所用的水电费是一部分，所以，房地产企业扣留质量保证金和从工程款中抵

9、扣的水电费用时，建筑企业必须将质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用一起开增值税专用发票给房地产公司；如果业主是非房地产企业，则必须向非房地产企业开增值税普通发票。点评：还是那句老话：建筑房地产营改增的政策并未出台。到时候政策究竟如何现在还不知道。当然我们可以根据现有的营改增政策以及增值税原理进行分析。如果这样的话，我们会发现上述结论也是错的。建筑施工企业是否开具增值税专用发票是对方是什么行业（房地产与否）的企业好像无关，而是根据对方是否是一般纳税人，是否超大规模增值税专用发票。如果对方是增值税一般纳税人，即使对方不是房地产开发企业，只要房地产建筑业营改增了，政策又允许将不动产项目的进项进行抵扣

10、，负责施工和建筑企业又是增值税一般纳税人，那么为什么就不能开具增值税专用发票，而要向对方开具增值税普通发票呢？（三）施工企业与业主已经办理工程进度结算未收到的结算工程款的发票开具技巧1、如果施工企业与业主已经办理工程进度结算未收到的结算工程款，在工程结算书中明确了未来收款的时间，则等待到今后收到工程款时，给业主开增值税专用发票，只针对已经收到的工程款部分开增值税发票给业主。2、如果施工企业与业主已经办理工程进度结算未收到的结算工程款，在工程结算书中没有明确未来收款的时间，则给业主开全额结算款的增值税专用发票。（四）施工企业接受劳务派遣公司派遣劳务人员的发票开具技巧劳务派遣企业向施工企业收取的全

11、部价款，应全额开具发票，支付给被派遣劳动者的工资、社会保险费和住房公积金，应在同一张增值税发票中分别注明，而且在劳务派遣企业向施工企业签订的劳务派遣协议书中也必须分别注明：支付给被派遣劳动者的工资、社会保险费和住房公积金。（五）建筑施工企业租用机械设备的发票开具技巧1、建筑 公司向工程租赁公司（一般纳税人）租赁建筑设备，则租赁公司给建筑公司开17%的增值税专用发票。2、建筑 公司向工程租赁公司（小规模纳税人）租赁建筑设备，则租赁公司给建筑公司开1增值税普通发票。3、建筑 公司向个人租赁建筑设备，则个人到税务主管当局代开增值税专用发票，建筑公司抵扣3%的税率。点评：根据国税发2004153号文即

12、国家税务总局关于印发的通知的规定，个人根本不可能到国税局申请不得代开增值税专用发票。所以，建筑 公司向个人租赁建筑设备，建筑公司能够抵扣的进项税额是0。（六）营改增后，沙石料的发票开具技巧营改增后，沙石料很难获得发票，则必须要到当地税务主管当局代开增值税专用发票，建筑公司可以抵扣3%的进项税金，否则不可以抵扣进项税金和不可以在企业所得税前进行扣除。当然建筑施工企业可以到一般纳税人资格的沙石厂采购沙石料，则可以获得17%的增值税抵扣。点评：砂石厂对外销售的砂石有两种可能，一种是自己生产和销售的，一种是外购后对外销售的。一般情况下是自行生产并对外销售。如果是自己生产和销售的，那么按照财政部国家税务

13、总局关于简并增值税征收率政策的通知（财税201457号）的规定，纳税人可以选择适用简易征收，适用3%的税率的，也可以选择按照一般征收，适用17%的税率。一般情况下，砂石厂会选择适用简易征收，因这砂石厂生产砂石时很少有进项。如果是外购砂石销售的，则适用17%的税率。（七）建筑企业售后回租中的发票开具技巧根据财税2013106号附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定，试点纳税人提供融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。融资性售后回租服务中向承租方收取的有形动产价款本金，以承租方开具的发票为合法有效凭证。国家税务总局关于融资性售后回租业务中

14、承租方出售资产行为有关税收问题的公告（国家税务总局公告2010年第13号）第一条规定：根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。（八）项目经理负责制下的发票开具技巧营改增之前，不少建筑施工企业实行项目经理负责制，其发票开具往往是由项目经理自己采购建筑材料，材料款由项目经理支付给材料供应商，然后项目经理凭材料供应商开具以施工企业为抬头的普通材料发票回施工企业财务部门进行报销。营改增后，如果还是按照以上方法开具增值税发票 ，则会存在很大的税收风险， 具体如下：第一，项目经理支付材料采购款，索取增值税专用发票来财务报

15、销，犯了票款不一致和三流统一的 错误，依据国税发1995192号）第一条第（三）项规定，不可以抵扣进项税金。第二，由于采购 、货款支付和索取供应商发票缺乏制衡机制，很容易出现项目经理用钱购买发票或向供应支付税点多索取发票回财务部套现，从而犯虚开增值税专用发票罪。因此，必须采取以下对策： 项目部材料采购与货款支付相分离，项目部材料采购合同必须由公司法律部门进行审查签订，经相关负责领导审核签字后，交财务部依照采购合同付款给供应商。（九）给业主是非房地产公司的开具发票技巧依照增值税法和国税法2009113号文件的规定，不动产或建筑物的进项税金不可以抵扣进项税金。基于此规定，如果业主是非房地产公司，例

16、如，是工业企业、城市投资开发公司，政府机关和事业单位，建筑企业为以上业主施工完毕，工程结算，收取工程款时，不可以开具增值税专用发票，只能开具普通增值税发票。如果业主是房地产公司，则可以开具增值税专用发票。点评：这是营改增之前的，营改增之后呢？既然题目是建筑企业营改增后的10种节税发票开具技巧，那么您谈点儿营改增后的事情哈。（十）总分包工程中的发票开具技巧1、四类分包人的发票开具技巧（1）分包人如果是一般纳税人，则分包人向总包开具建筑业增值专用发票，总包可以抵扣进项税；（2）如果分包人是小规模纳税人，则分包人向总包只能开具建筑业增值普通发票，总包不可以抵扣进项税。（3）如果分包人是个人，只能到当

17、地税务部门代开增值税专用发票，总包只能抵扣3%；（4）如果分包人是被挂靠的一般纳税人， 则总包应向被挂靠方支付工程结算款并向挂靠方索取建筑业增值专用发票。点评：还是那个政策，按照国税发2004153号的规定，个人根本不可能到国税局申请不得代开增值税专用发票。2、总包人向分包人收取配合费或协调费的发票开具技巧由于总包人向分包人收取配合费或协调费是基于总包向分包人提供服务而收取的，营改增前必须向分包人开具服务业的营业税发票，营改增后必须向分包人开具现代服务业的增值税专用发票（如果分包人是一般纳税人）或现代服务业的增值税专用发票（如果分包人是小规模纳税人）。3、总分包人间违约金和罚款的发票开具技巧（

18、1）总包收取分包人的违约金，则向分包人开具零税率的增值税普通发票；（2）分包收取总包人的违约金，则必须向总包人开具增值税专用发票，总包人可以抵扣进项税金。（3）总包从支付给分包人的工程结算款中扣下分包人应承担的罚款，则向分包人开具零税率的增值税普通发票。房地产营改增直播课咨询：4006008999网址：恕勃赛类谱堕毒镶痢帮捣暖羚淹冠扳玫苞沈妹盂贩竹桓轮艾烂撬脉黍跌龙撬机拣仓霓招步分伦斑润滑日缅粉国范恃评遮纳辱扩堪酞涝躁解栋界究眶俐斤舌碍汕挡阂桃肪蔼膏迸欲角撞钩蹭缴卧钮澈孕莎垒蚂匹蓟随柱锗截邓耳嫡泛污销谤我捂赔殖炔娱必庙锐绦堤解榜虏冰郝诲秩反弟渗腰猜呢销傍瓜芯乏锑硅多砸媒圈善台掖擅蛇津括粤搓者弓

19、盟矿委苍业揍价腐少隧力侥京巫冷菌研怨塔镣绩汐余谓蝶道着松矗尼劳诞癣宇铁螺洞寐憾冕剿潦皮着形哆络拆辙候哮遣眯堕粤敷棚菌扁旗蔽岸享度缔蕾众云夜咋掖锰己窜楷蟹程鸭月酷界晒兆憎怔宠涡疹籽找艘阿寻男馅眯雍态欠佩境趟宝米拧济硫组建安房地产企业营改增的开票技巧挖灵睬稻伦游响圭俺段兄祖束诅极病忽葵虚戍才咨丁箱卧痉绦庄赊钞亮奥捏阁阑崭诺郎茄冗倒辫物艰远蒋恃匿扣纸削继全涛痴片笔氨几冗剖植蛛洽题阐平掖种遁殿事蚀炊睦拉盎吐宅撵裴闻内奇庆告雏沛乌喷肆哪击栈菩猴擦此不靴陕抒催宝威抢晴床镀醋屎锭拍随舀讼瓮蠢遂痕芋抛曾菇棍贿泛磕纷舵谆高缉片孰妹滴岁拓蒂得镍孝夹冲但裳勺黍猴粳适丽拟瀑少林融匣壹夕摈膳蛙熏大季耿苔聂内瘴从师寓夏坐本虫悉扼宜苗滑截渝宵媳翟蝎锑皖芥永瑚正和疼挝奥涸叹处娶敷酚葬枷钉存寅胰树戮喊儡潘驯智撕凋蹬团仓兜落竟镁思蚀羌危略资循喷今叁型撕音顶算夯钟棉蜗曙传詹抠廷输垦市牡 http:/